【収益物件】買ってはいけない3つの物件と買うべき物件。間違った常識は致命傷【騙されるな】

収益物件を買う場合に「素人は絶対コレに手を出すな」という物件について理由とともに教えます。

答えから言うと以下の３つです。

そして買うべき正解は”一棟収益物件”です。

答えだけでなく何故ダメなのかという理由を確り理解することが重要です。理由が分かれば自身で判断することができるようになり、騙されることが無くなるからですね。

それではひとつづつ確認していきましょう！

この記事で分かること

この記事の信頼性

この記事はこんな人が書いています。

ダメ①　地方物件

まずはこれですね。なぜみんな手を出してしまうのか。理由は見かけの利回りが高いからです。

ではなぜ利回りが高くても手を出すべきでないのか確認していきましょう。

最大の理由は出口がないことです。僕も長い不動産屋経験の中で、地方物件に手を出してしまい、売るに売れず、固定資産税を払い続けており、困っているお客さんに沢山会いました。

いいですか、確り心に刻んで下さい。

「地方物件はタダでも売れません」

購入時に利回りが高いの当たり前です。だってタダ同然だから。

賃借人が入っているうちはいいでしょうが、退去した後は非常に客付けが難しいです。地方はそもそも賃貸需要が低く、家賃を下げれば入るという安易な考えは通用しません。

また、客付けする不動産会社についても大手不動産会社は皆無です。地場の不動産会社へ依頼するしかないわけですが、彼らに客付けする営業力はありません。

賃借人退去後に空室となった物件は、固定資産税や管理委託費用などの維持費をただただ払い続ける「負動産」になります。

困って売ろうにも買取業者でさえ引き取ってくれません。その物件をあなたが買った時のように間違ってか騙されてかで購入してくれる買主が現れるのをひたすら待ち続けるしかありません。その物件は金食い物件としてあなたから引っ付いて離れません。

唯一購入してもいい人は、地元の人でその土地のことを良く分かっていて愛着があり、生涯物件を持ち続けたいと考える人です。それ以外のその土地に縁もゆかりも無い素人が手を出すと後悔と負債以外は何も残りません。

これはダメ物件として有名ですね。では、ダメ物件なのになぜ、新築ワンルーム投資などといったバカげた投資話が昔から無くならないのでしょうか。

答えは価格が小さく手が出しやすいからです。

何千万円も借金して大型の不動産投資をするのは怖い。だけど数百万円からなら手が出るから憧れの不動産投資家デビューしてみよう、という寸法ですね。

これが地獄の入口です。

特にヤバいのが新築ワンルーム物件をローンを組んで買うという愚行です。中古ワンルームでも危険なのに怖いもの知らずというほかありません。

まず入口からですが、そもそもワンルーム物件に対しては大手銀行を含めて殆どの金融機関は融資をしません。銀行によって異なりますが、規定する平米数以上の物件でないと融資の土台に乗りません。

銀行から融資を受けられないとなると金利の高いノンバンクで借りることとになるわけです。銀行が一般的に投資用ローンとして貸し出す金利の２～３倍を簡単超えます。

これに加えて、管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料、管理委託料（委託する場合）が固定費としてかかってきます。

仮に表面利回り5％の1,500万円の新築ワンルームマンションを1,000万円のローンを組んで購入した場合の手残り金額は下記のイメージです。