今回は不動産購入が全く初めての人の指標になるように全体像を分かりやすく解説します。また、不動産屋の目線で、ここに注意した方がよいというポイントを提示していきたいと思います。是非最後まで読んで頂けると嬉しいです。
この記事の信頼性
この記事はこんな人が書いています。
- 財閥系不動産会社で長年にわたり売買仲介を専任
- 現在まで300組以上の売買仲介案件を成約
- 宅地建物取引士
- 1級ファイナンシャルプランナー
- CFP認定者
それでは行ってみましょう！まずは不動産購入の大まかな流れからです。
以下、各項目の概要とポイントを順に解説していきます。
1.資金計画
不動産屋に飛び込む前にまずはしっかりと資金計画を立てましょう。多くの方が順番を間違えて認識されています。
- 資金計画がはじめの一歩
- 諸経費を知る
- ローン審査の基準を知る
資金計画がはじめの一歩
早く色々な物件を見てみたいという気持ちは分かります。ですが、確りと資金計画を立てないことにはいざ欲しい物件が見つかっても全く買うことができなかったとか、何も考えずに不動産屋の勧めるままに物件を買ったら返済が重くて結局は手放さざるえなくなった等の残念な事態になりかねません。
まずは、自分の無理なく購入できる予算はいくらなのかを確り把握することが不動産購入のスタートラインです。
また、資金計画については不動産屋へ購入相談する際にも初期段階で下記の項目を必ず確認されます。しっかり答えられるように準備しておきましょう。なお、当然ですが嘘は厳禁です。最終的にはローン審査の段階でバレますので。
- 自己資金
- 銀行ローンを利用の有無
- 勤務先
- 年収
- 勤続先
- 直近での転職の有無
- 年齢
- 借金の有無
- 家族構成
- 健康上の問題の有無（住宅ローン審査に関係）
諸経費を知る
資金計画を練るために押さえておかなくてはいけないのが物件価格以外に必要となる諸経費です。諸経費は基本的には住宅ローンでなく現金で用意することになります。主だったものとして下記の費用があります。
- 仲介手数料・・・不動産屋へ支払う手数料（売買代金×3％）＋6万円＋消費税
- 登記費用・・・所有権移転や抵当権設定するのに納める税金
- 融資関係費用・・・借入をする場合に銀行や保証会社へ支払う費用
- 各種清算金・・・固定資産税や管理費などの清算金
- 収入印紙代金・・・売買契約書に貼付する印紙代
細かい内容を暗記する必要はありません。大切なのは全体感のイメージです。
概ね現金で購入する場合は物件価格の５～６％程度、住宅ローンを利用する場合は物件価格の７～８％程をイメージしておけば問題ありません。
ローン審査の基準を知る
今の時代はネット上に便利な住宅ローンシミュレーションサイトが沢山あります。年収や借入希望条件などの簡単な情報を入力するだけで直ぐにおおよその借入可能額等を提示してくれます。便利なのでそれらを活用しましょう。
一方、ローンシミュレーションサイトを妄信するだけでなく、借りれする側も銀行が住宅ローンを融資する際にどのような基準で審査しているのはを知っておくことは重要です。なぜなら殆どの銀行がほぼ同じ考え方を基本に審査しているからです。その考え方は下記のとおりです。
年間の住宅ローンの返済額とその他の借入（車のローンやカードローンなど）の返済額がその人の年収の約35％以内に収まっているかどうかです。
たとえば、年収が500万で、車のローンを年間で50万支払っている場合、500万円×35％＝175万円の中に車のローン50万円と借入しようとしている住宅ローンの年間返済予定額の合計が収まるのかどうかという審査になります。
よって現在すでに何らかの借入があって返済をしている場合は、可能であれば住宅ローン審査の前に完済または一部繰り上げ返済する方が、審査が有利になります。
2.希望条件を明確に
希望条件は物件探しの道しるべになるものです。事前にしっかりと練っておきましょう。
- 購入動機が一番大切
- 優先順位をつける
購入動機が一番大切
エリア、間取り、ペット可、など様々な希望条件がありますが、「自分がなぜ不動産を買おうとしているのか」という動機の確認が最も大事です。
その動機をしっかり見つめ直すことで、何に力点を置いて物件探しをすれば良いのかが明確になってきます。また、物件探しに迷ったり躓いたりした際の道しるべになります。何よりも購入動機を確認することで物件探しに一貫性が生まれます。希望条件がより明確になり、物件探しをする過程でも、物件のジャッジがしやすくなります。
また、不動産屋の立場からしても購入動機がしっかりしているお客さんには、芯を食った物件紹介がしやすいのです。
優先順位を付ける
不動産の条件には、エリア・引き渡し希望時期・物件タイプ・広さ・間取りに始まり、その人ならではの拘りや譲れない条件など十人十色です。
そこで数ある物件の中から選別する際に大切な基準となってくれるのが希望条件の優先順位です。これが定まっていない人は間違いなく購入することはできません。まだ見ぬ夢の物件を想っていつまでも物件探しを続けることになります。
希望条件に100％合致する物件など存在しません。まずはこれを入口から認識しておくことが重要です。
決断の際に、何を優先して、何を切り捨てることができるのか明確にしておきましょう。
3.不動産屋選びと相談
資金計画を確認して希望条件を固めたら不動産屋に相談です。
さて、不動産屋はどういう基準で選べば良いのでしょうか。不動産屋選びのポイントを説明します。
- 希望エリアにある不動産屋（支店）を選ぶ
- 購入は会社の大小でなく担当者が決め手
希望エリアにある不動産屋（支店）を選ぶ
不動産屋、または大手であれば支店を選ぶ際には、自身が物件購入を希望するエリアにある会社や支店を選びましょう。よく自身の地元の不動産屋に相談する方がいますが間違いです。
不動産の世界は情報が全てです。そして新鮮な物件情報は必ず地域に精通している不動産会社を起点に波及していきます。
どの不動産屋でも不動産業者共有の情報共有サイト（「レインズ」と言います）を使えば、別の地域の物件情報を手にすることは容易ですが、その情報は2歩、3歩遅いのです。希少な物件情報はレインズに乗らないケースが多いことも覚えておきましょう。
会社の大小でなく担当者で決める
大手がいいのか、地域密着の地場の不動産屋が良いのか、良くそんな相談を耳にします。答えをいうと購入に関しては会社の大小は関係ありません。全ては担当者が誠意があって熱心に対応してくれるかどうかにかかっています。
不動産業界には会社の大小によって取り扱う業務に特徴があります。
大手不動産会社では、ベテランや優績の営業マンは「購入相談」でなく「売却相談」に偏重する傾向があります。お客さんに物件を紹介して、案内してという営業は主に新人や若手の営業マンが担っています。理由は売却相談の方が購入相談よりも少ない労力で固く収益を上げやすい構造にあるからです。
一方、地場の不動産会社は殆ど売却相談を扱うことはなく、購入相談に特化しています。これは売り手がネームバリューの安心感から大手不動産会社を選択しがちなため、そもそも売却情報が回ってこないという事情があります。このため、地場の不動産会社は購入相談を成約するために日々競合他社としのぎを削っています。
どちらもメリットはあります。大手不動産会社は知名度から安心感があり一定のレベル以上のサービスは期待できます。イケイケの地場の不動産会社は購入相談の成約に貪欲ですからスピーディーで粘り強く対応してくれます。
ただし、これは冒頭に言ったように担当者次第です。担当者のレベルが低い場合は遠慮なく担当者変更を相談するようにしてください。
4.物件選び・内見
不動産屋に相談すると早速に図面などで物件紹介をしてくれます。SUUMOなどのインターネットサイトなどで事前に気になる物件をチェックしておいて、不動産屋に在庫状況を含めて内見の相談をしても良いでしょう。その際の物件選びと内見のポイントも押さえておきましょう。
- 内見時の第一印象が最も大事
- 不具合等は内見時に設備表等で現地確認
内見時の第一印象が最も大事
書籍やネット情報では物件のココに注意して選ぶべき等の記載をよく見かけます。間違いではないし、気になる人は参考にしてもいいと思います。しかし、それは所詮は枝葉の話です。
後悔をしない物件を選ぶコツは、物件を内見した時に受ける第一印象が良いかどうかです。逆に言うと第一印象が良くない物件は失敗する可能性が高いです。これは人間と良く似ています。
そもそも物件の良し悪しを決めるのは誰でしょうか。不動産屋ではありません。物件自体でもありません。買主であるあなたです。
素敵だと直感的に感じる物件は、他の人も同じように感じるのです。いつであっても最終的に物件を評価するのはエンドユーザー（素人）なのです。不動産業者が能書きを言おうとも、不動産の評論家がチェックポイントを語ろうとも、あなたが良いと思う物件が正解です。
これはいつかその物件を売却する時にも同じ原理が働きます。素人が良いと思う物件がもっとも良い物件であり、売れる物件です。
素人の感覚が正義です。ここは理屈でなく直感を大切にしてください。
不具合等は内見時に設備表等で現地確認
気に入った物件であればあるほど、後から知らされる物件の不具合は気持ちの良いものではありません。些細な点であっても買主の物件に対する印象を大きく損ないかねません。
不動産会社は売主から物件の売却依頼を受ける際に、「設備表」や「物件状況表」といったチェック書類で物件の不具合や瑕疵（欠陥）について売主からの事前申告により確認をしています。
案内してくれた不動産会社（買主側の不動産会社）が売主から直接売却依頼を受けていない物件であっても、売主側の不動産会社へ照会して確認することができます。
故障や不具合、瑕疵については必ず現場で目視して確認するようにして下さい。文字で確認するのと実際とでは大きく異なる場合が多々あります。
事前に現物を確認することで納得感を持って買うことができます。
5.ローンの事前審査
住宅ローンの利用を予定している場合、気に入った物件が見つかったら直ぐにやらなくてはいけないのが住宅ローンの事前審査です。事前審査とはその名のとおり、本審査の前の仮の審査になりますが、余程のことがない限り、事前審査で承認されて本審査で否認されるということはありません。なお、本審査は不動産売買契約を締結した後に行います。
- スピードが命
- 不安要素があれば複数の銀行へ申込み
スピードが命
住宅ローンの事前審査において最も大事なことはいかにスピーディに審査の承認結果を得れるかという点です。
なぜなら、住宅ローンについて銀行からのお墨付きがないと売主が物件を確保してくれないからです。
例えば、気に入った物件があって購入の申し込みをしたとします。売主は十中八九「住宅ローンの事前審査の承認が取れたら物件をあなたのために売買契約日まで確保します」と返答してきます。売主からしてみれば、お金を借りられるかどうかも分からない買主と契約をして、万一、支払いを受けられなかったら大変だからです。当然の理屈です。
住宅ローンの事前審査をもたもたしている間に、他の買主がその物件に申込をして、あなたより先に住宅ローン事前審査の承認を銀行から得てしまったら、その物件はその買主に取られてしまい、遂にはその物件を購入することができなくなってしまうのです。
したがって、住宅ローンの事前審査はいかに早く承認を得るのかがとても重要なのです。この点はしっかり覚えておき、スピード感を持って対応する必要があります。
必要書類は直ぐに提出できるように必ず事前に用意しておくようにしましょう。必要書類は下記のものになります。
- 本人確認書類
- 源泉徴収票（会社勤務の場合）
- 確定申告書3期分（自営業の場合）
不安要素があれば複数に同時申込み
既に他の借入があったり、自営業をされていて利益を低く申告しているなどで住宅ローン審査に不安がある場合、ローンの事前審査は同時に複数の金融機関に申請するようにしましょう。
審査結果を待ってから順番に他の銀行の審査を進めていては、時間がかかり物件を買い逃してしまう可能性があるからです。
事前審査の承認が得られたからと言って必ずしもその銀行で借入する必要はありません。承認が得られた銀行の中から自分にとって最も条件が有利な金融機関を選びましょう。
6.購入申込
物件が決まったら、住宅ローンの事前審査の申込みと同時にいち早く売主に対して正式な購入の意思表示をしましょう。一般的に購入申込書（買付（かいつけ）とも言います）という書面で売主へ購入条件を記載して申し入れをします。
- 物件を確保する
- 本当に欲しいなら満額
物件を確保する
購入申込の段階で最も重要なのは、絶対に買いそびれないようにすることです。
住宅ローンの事前審査も承認が得られ、売主と条件合意できた場合、不動産仲介会社を通じて売主へ、売買契約締結日まで物件の販売を停止することと自身の申込を「1番手扱い」にしてもらうようにお願いしましょう。つまり、売買契約日まで他から購入希望があっても断ってもらうという意味です。
また、売買契約締結も極力早い日付で調整してもらうように伝えましょう。
売買契約日までの日にちが長いのは売主に嫌がられます。なぜなら、あなたとの売買契約締結日までの間、売主は他からどんな良い条件の購入希望が来ても断ることになり、大きな機会損失になるからです。
本当に欲しいなら満額
購入申込では価格を含めた条件交渉をすることができます。価格交渉をしたい場合は売主に対して譲歩が引き出せるかどうか試みても良いでしょう。
しかし、もしその物件があなたにとって本当に手に入れたい物件であるならば、価格交渉をしてはいけません。あなたが欲しいと思う物件は他の人も欲しいのです。指値交渉をしている間に他から満額で申し込みをされたら買い損ねてしまいます。
不動産購入の基本は満額です。
価格交渉は購入を後押しする一助に過ぎず、本質ではありません。本当に大切なことはあなたが「この物件を欲しい」と思う気持ちです。物件との出会いは巡り合わせです。繰り返しになりますが、これだと思った物件に出会ったら、価格云々の前に買い損ねないことに注力すべきです。
なお、そうはいっても上手な価格交渉の方法と詳しい買付のルールを知りたい方は、下記の記事で詳しく説明していますので合わせてお読みください。
7.不動産売買契約
売主と合意に至ればいよいよ不動産売買契約です。不動産売買契約では売主同席のもと不動産会社から購入物件に関する説明（重要事項説明と言います）を受け、どのような条件で売買するのかを取り決めした不動産売買契約書へ署名押印を行います。
この時に手付金を売主へ支払います。手付金は概ね売買代金の5～10％程度で、売主と買主との相談で金額を決定します。
- 不動産屋に事前説明を要請する
- 取得目的に照らして内容確認する
- 売買契約書は特約がキモ
不動産屋に事前説明を要請する
契約当日のぶっつけ本番ではなく、不動産屋へ必ず事前に重要事項説明書と不動産売買契約書の内容について説明してもらうようにお願いしましょう。
不動産の説明や契約の内容は日常では聞き慣れない用語や解釈が難しい内容が含まれています。また、契約当日に売主が面前にいる場では聞きにくいという状況も懸念されます。
事前に内容の説明を受け、不明な点があれば理解できるまでしっかりと教えてもらうようにしましょう。
取得目的に照らして内容確認する
事前説明を聞く際には、自身の取得目的に支障がないのかという目線で確認するようにしましょう。
具体的には、車が止られることを条件にマンションを買うなら、機械式駐車場に車がちゃんと入るのかどうかサイズ制限を確認するですとか、ペットを飼っている場合は頭数制限や体長制限がないかなどについてしっかり確認しましょう。
売買契約書は特約がキモ
不動産売買契約書はベースとなる雛形がすでに決まっており、取引個別に対応する条件については全て特約条項に記載して定めます。したがって、不動産売買契約書は特約条項をしっかり確認することが重要になります。
特定の条件が達成できない場合には契約解除となる解除条件付きの契約などは、いつまでにどの条件が不成立ならば解約となってしまうのか等に注意して確認しましょう。
8.引渡し前
売買契約が終わったら、住宅ローンの本申込を行います。また、引き渡しに向けてトラブルが無いように事前に境界や物件の現状の確認を行います。
- ローンの本審査承認には期日がある
- 境界確認・室内確認は必ず行う
ローンの本審査承認には期日がある
住宅ローンを利用する場合、通常は不動産売買契約の中でローン特約を付けます。これは、万が一、買主がローンの借入を銀行から否認されたりして借入ができないような状況に陥った場合には、手付金も戻してペナルティなく売買契約を解除できるようにする特約です。
この特約には期日があり、一般的な住宅ローンの場合、不動産売買契約締結から概ね3週間程度を設定し、その期日までに住宅ローンの正式な承認を得ることを規定します。
言い換えると、その期日までに正式なローン承認が得れない場合は、契約を解除するのか、他の金融機関を打診するのかを売主と協議しなくてはいけなくなります。
このため、住宅ローンの手続きは不動産売買契約を締結したら速やかに進めていかないといけないので注意しましょう。
境界確認・室内確認は必ず行う
引き渡しの前に、土地の隣地との境界を必ず確認するようにして下さい。また、マンションや戸建などの場合には室内の確認もして下さい。
良くないことですが、不動産屋の中にはこれらの確認を端折ったり、忘れたりする会社があります。その場合には必ず確認を促すようにしましょう。
特に土地境界のトラブルは非常に危険です。近隣との恒久的な紛争にも繋がりかねませんのでよくよく注意が必要です。境界のポイントがどれなのかしっかり確認しましょう。
室内については先に説明した設備表と現地とを改めて確認し、設備の不具合や売主が残置していく物が残っているか、逆に売主が撤去すべきものが残置されていないかを確認しましょう。
9.決済・引渡し
引渡し前の準備が整ったら、いよいよ決済です。決済では住宅ローンの融資を実行して、残代金を支払い、所有権を買主へ移転します。同時に物件のカギも受け取って、正式に買主の所有物になります。
決済は融資の実行や銀行振り込み、登記所への申請などを同日に行う必要があるため、原則、平日の午前中に関係者（売主・買主・司法書士・不動産屋）が一同に会して行います。場所は買主が住宅ローンを利用する場合は実行する銀行の支店で行いますが、そうでない場合はどこでも構いません。
- 準備を完璧にする
準備を完璧にする
決済において買主が最も注意を払わないといけないのは「完璧な準備」、この一点だけです。裏を返すと準備に不足があるとその日に決済を行うことができなくなり、関係者全員のスケジュールを再調整して、別日にて決済を設定しなくてはいけいないという非常に迷惑のかかる事態になりかねません。
- 印鑑（認印）
- 実印（ローン利用の場合）
- 印鑑証明書（ローン利用の場合）
- 銀行印
- 通帳
- 住民票
- 本人確認書類
- 銀行口座に資金準備
これらを不備なく完璧に準備しましょう。
10.引き渡し後
不動産取引は決済で終わりではありません。決済が終わり一息ついたところで最後の仕上げです。
- 設備の不具合をチェック
- 不動産屋と関係を作る
設備の不具合をチェック
マンションや中古戸建を購入した場合には、物件の引き渡しを受けた後、すぐに室内設備の不具合がないかチェックをしましょう。
設備表において売買契約前に売主から申告されている不具合を除いて、引き渡しを受けてから７日以内に発見された不具合については売主に修復責任があります。
必ずチェックをしましょう。７日を経過してしまうと買主の自己負担において修復が必要となりますので注意して下さい。
不動産屋と関係を作る
最後はこれです。せっかく何千万円という高額な取引をしたのにも関わらず、その取引の担当者との関係を終わらせてしまったらもったいないことです。
あなたの物件購入をサポートした担当者は今後もあなたの不動産回りの頼れる仲間になります。いずれ物件を売却する時、または買い替えるとき、収益物件の購入を検討する時、友人や家族から不動産の相談を受けた時、きっとあなたの支えになります。
優秀な担当者であったなら、LINEの交換でも年賀状のやり取りでもいいので、繋がりをもっておくようにしましょう。
不動産屋は自分が成約したお客さんをいつまでも大切にします。きっといつかあなたの助けになりますよ。
まとめ
不動産購入の流れと押さえるべき重要ポイントをプロの視点で基礎から解説しました。不動産購入が全く初めての人の指標となり、全体像を掴む一助となれば幸いです。
不動産購入は物件探しから取引完了まで様々なプロセスを踏み、時間も要します。そんな大変な作業について、あなたのパートナーとしてしっかりと支えてくれるのが不動産屋です。
お互いに良き信頼関係を築いて長きにわたって不動産の悩みを解決できれば、支払った仲介手数料の何倍もの価値を生むと思います。
皆さんが良い物件と良い出会いに恵まれることを願って、今回の記事を終わりにしたいと思います。
今回も最後まで読んで下さりありがとうございました。
